26 сентября в Общественной палате Российской Федерации состоялись общественные слушания по предлагаемому проектом ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также отдельные нормативные акты РФ» новому правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Российскую гильдию риэлторов на слушаниях представляли Президент РГР Анна Лупашко и вице-президент РГР Константин Апрелев.

Основное внимание в рамках слушаний было посвящено вопросу обязательного нотариального удостоверения сделок физических лиц с недвижимостью, предусмотренного законопроектом, подготовленным ко второму чтению в Государственной Думе. Участники слушаний подчеркнули, что такие изменения ГК РФ носят концептуальный характер и не могут быть приняты без комплексного рассмотрения данного вопроса, в том числе целей, задач, возможных имущественных и социальных последствий таких изменений.

Большинство участников мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур при обороте недвижимости должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий.

Предварительный анализ законодательных новаций, направленных на обязательное участие нотариусов в процедурах государственной регистрации прав, выявил следующие положения:

- нотариусы сегодня не несут в полной мере финансовой, административной, уголовной ответственности за удостоверение сделок с недвижимостью, признанных впоследствии недействительными;

- фактическая невостребованность нотариальной услуги обществом (в настоящее время лишь около 1% от общего числа сделок удостоверяются нотариально, при этом количество нотариально удостоверенных сделок в период 2005-2012 гг. снизилось примерно в 2 раза;

- введение обязательного участия нотариата приведет к «размыванию» ответственности и усложнению работы системы государственной регистрации прав, которая за 14 лет государственных инвестиций существенно улучшила качество предоставляемых услуг и имеет большой потенциал дальнейшего повышения гарантий зарегистрированных прав;

- на практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки населения при совершении сделок с недвижимостью, а также ограничить оборот недвижимости.

Участники слушаний отмечали, что квалифицированная юридическая помощь нотариусов, юристов, риэлторов может снизить существующие риски утраты прав на недвижимость. Кроме того, такие участники рынка недвижимости могут иметь преференции при оказании гражданам услуг по регистрации прав на недвижимость (например, установление более коротких сроков при регистрации прав в электронной форме). Однако, у гражданина должна быть свобода выбора, какими услугами воспользоваться при подготовке документов к сделке и последующей регистрации: нотариуса, адвоката, юриста, риэлтора или сделать это самому.

Также участники слушаний обращали внимание на тот факт, что сделки с недвижимостью не всегда имеют коммерческий характер и приносят прибыль участникам. В частности, большое количество сделок заключается между родственниками (например, дарение квартиры от матери, отца к дочери, сыну во избежание оформления в будущем наследства). В этих случаях обязательное обращение к нотариусу будет иметь явно выраженный характер избыточного финансового обременения.

Взимание нотариусами тарифа за удостоверение сделки в виде определенного процента от стоимости объекта недвижимости приведет к занижению участниками сделки цены объекта недвижимости в договоре и, как следствие - недополучению налоговых отчислений, что идет вразрез с политикой государства по выявлению реальных доходов граждан при совершении сделок с недвижимостью и реализуемой государством системой мер по обеспечению раскрытия реальной цены совершаемых на рынке сделок.

Еще одно негативное последствие занижения цены объекта в договоре возникает для приобретателя недвижимости, лишающегося в случае аннулирования сделки в судебном порядке возможности получения с продавца полной стоимости объекта недвижимости.

По оценкам Фонда «Институт экономики города» на основании анализа судебных исков за 2011 г. (Москва, Ростовская область) риск утраты гражданами права собственности на жилые помещения по всем основаниям недействительности сделок составляет 0,03%. В качестве понятного, простого и дешевого способа защиты прав граждан в рамках регистрационной системы можно использовать страховой подход. По расчетам экспертов, чтобы обеспечить покрытие до 10 млн руб., взимаемая дополнительная плата при регистрации прав на жилые помещения должна составить 0,036% от стоимости жилья (например, 1800 руб. при цене жилья 5 млн руб.), что в 20 раз меньше, чем то, что предлагают нотариусы, и в 10 раз меньше, чем стоимость титульного страхования. Такая модель, основанная на принципах страхования при регистрации прав на жилые помещения, не только обеспечит наименьшие затраты граждан, но и будет стимулировать регистрационный орган как можно более тщательно проводить правовую экспертизу при регистрации.

Подводя итоги многочасового обсуждения, участники слушаний выразили мнение, что предлагаемая модернизация гражданского законодательства неминуемо приводит к снижению роли государственной регистрации, ее разрушению. Основной вопрос заключается в том, какую систему регистрации мы хотим получить – разрешительную или уведомительную. До сих пор наше законодательство было направлено на формирование полного и достоверного реестра путем разрешительной системы регистрации. Введение обязательного нотариального удостоверения сделок, которое характерно для уведомительной системы регистрации, приведет к разрушению той системы регистрации прав на недвижимое имущество, которая создана, динамично совершенствуется и положительно зарекомендовала себя как система, обеспечивающая устойчивый оборот недвижимости.

Источник - GKH.ru